섬이 뜬다. 부동산 경매 시장에는 가끔 무인도가 등장한다. ‘나만의 섬’ 파라다이스를 꿈꾸는 욜로족이나 명상의 삶을 지향하는 사람들이 무인도를 찾기 때문이다. ‘나만의 섬’을 꿈꾸는 틈새 수요가 적지 않다.
진도에는 병풍도, 임회면 죽도, 장죽도, 방구도, 작도도 등 많은 무인도가 있다.
▶국내 섬 86%가 무인도, 매년 5건 안팎 경매 등장
3면이 바다로 둘러싸인 우리나라에는 무인도가 과연 몇 개나 될까? 해수부에 따르면 우리나라에는 2878개의 무인도가 존재한다. 국내 전체 섬이 3348개라는 점에 비춰보면 약 86%의 섬에 사람이 살지 않고 있는 것이다. 시도별로 보면 무인도는 전남에 60.67%(1746개)가 몰려 있다. 진도군은 254개의 도서 중 유인도 45, 무인도가 209개이다. 154개의 섬이 조도면에 몰려있다. 이중 요즘 떠오르는 섬이 광대도, 작도도, 병풍도, 갈매기섬 등이다.
무인도 보유 주체로는 국가가 가장 많다. 절반에 가까운 1327개(47%)가 국유지다. 이어 사유지(1271개·44%), 공유지(145개·5%)순으로 많고 국유, 공유, 사유지 등이 뒤섞인 복수 소유 섬이 135개(4%)다. 무인도의 90%는 임야다. 지지옥션에 따르면 2011년부터 2017년까지 2012년(4건)과 2014년(1건)을 제외하고는 매년 5건 이상 무인도가 경매 시장에 모습을 드러냈다.
경매로 나온 무인도 중 상당수는 토지 가격이 급등한 2000년 중후반 수천만원에서 수억원대 대출을 끼고 팔렸던 것으로 추정된다. 소유주가 대출이자를 갚지 못하자 금융회사들이 대출금을 회수하려고 잇따라 경매에 내놓은 것이다. 과거에도 경매에 나온 무인도가 고가에 낙찰된 사례가 일부 있었다. 워낙 희귀한 경우라 거래는 드물다.
2015년 전남 진도군 조도면 ‘갈도’는 전체 3만5108㎡(약 1만620평) 면적의 절반을 소유한 투자자 지분이 경매에 나와 감정가의 228%인 1080만원에 낙찰됐다. 2010년 진도군 진도읍 ‘작도도’(나비섬) 7만1737㎡(약 2만1700평)는 감정가 131%인 17억원에 낙찰됐다. 작도도 낙찰가가 최근 알려진 무인도 경매 중 최고가인 것으로 알려진다.
단, 모든 무인도가 이렇게 후한 대접을 받는 것은 결코 아니다. 무인도가 감정가보다 훨씬 높은 가격에 낙찰된 경우는 극히 드물다. 오히려 반대의 경우도 많다.
(꽃과 나비의 섬 작도도)
▶이용·개발 가능 유형 확인 필수
그렇다면 모든 무인도가 투자가치가 있을까. 결론부터 말하면 모든 무인도가 그렇지는 않다. 무인도는 관련 법령에 따라 관리 유형이 크게 4가지다. ‘절대보전 무인도’는 섬의 형상과 생태계 보전을 위해 출입이 전면 금지된다. ‘이용 가능 무인도’는 섬의 형상 등을 훼손하지 않는 범위에서 일정한 행위가 허용된다. ‘개발 가능 무인도’는 일정 범위 내 개발이 허용된다.
이 가운데 ‘이용 가능’ 무인도가 전체의 48%로 절반 정도 된다. ‘절대보전’ 유형은 6%로 가장 낮다. 자칫 경관이 좋다는 이유만으로 ‘절대보전’ 무인도를 매수했다가는 출입도 못하는 낭패를 볼 수 있어 주의가 필요하다. 즉, 개발을 노리고 투자 관점에서 접근할 만한 무인도 유형은 ‘이용 가능’과 ‘개발 가능’ 2가지다. ‘무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률’에 따르면 이용 가능 무인도는 해양레저, 생태 교육, 여가활동 일환인 야생동·식물 포획·채취, 공유수면 일시 점용·사용까지만 허락된다. 해상국립공원 관리공단에서는 주기적으로 섬 자연보호를 위해 야생동물의 무단 방목을 금하고 있다. 개체수가 늘어나면 희귀한 상록수림, 약초 등을 아주 절딴내기 때문이다.
시설물 설치 등 개발까지 가능하게 하려면 개발 가능 유형으로 지정되는 것이 필수다. 개발면적이 3000㎡ 이상인 경우 등은 해수부 장관 허가를 받아야 한다. 개발 계획 허가가 떨어지면 주택 건축, 비닐하우스·선착장·관광시설 건설 등이 가능하다. 개발 가능 무인도는 현재 272개다.
‘무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률’에 따르면 이용 가능 무인도는 해양레저, 생태 교육, 여가활동 일환인 야생동·식물 포획·채취, 공유수면 일시 점용·사용까지만 허락된다. 말 그대로 시설물 설치 등 개발까지 가능하게 하려면 개발 가능 유형으로 지정되는 것이 필수다. 개발자는 개발사업계획을 작성해 관할 시도지사 승인을 받아야 한다. 단, 개발면적이 3000㎡ 이상인 경우 등은 해수부 장관 허가를 받아야 한다. 개발 계획 허가가 떨어지면 주택 건축, 비닐하우스·선착장·관광시설 건설 등이 가능하다. 개발 가능 무인도는 현재 272개다.
욜로는 ‘인생은 한 번뿐이다’를 뜻하는 ‘You Only Live Once’의 앞 글자를 딴 신조어이다. 이런 흐름을 타고 최근 섬을 주제로 한 티브이(TV) 예능 프로그램이 인기를 끌면서 섬에 대한 인식이 좋아져 이른바 ‘섬테크’가 다시 주목받는다는 분석이다. 만재도가 그 대표적이다.
경매에 나온 무인도가 갖는 장점도 있다. 일단 사람이 살지 않기 때문에 당연히 명도에 대한 부담도 없다는 것이 장점이라면 장점이다. 또 1회 유찰 때마다 30%씩 저감돼 두 번만 유찰되더라도 최저가가 감정가 대비 49%까지 떨어져 반값에 취득할 수 있다는 점도 매력적이다.
그러나 선박 접근이 불가능한 경우 응찰 전 현장 확인 자체가 어렵다는 점은 반드시 감안해야 한다.
